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• 本文标题：从房地产发展角度对我国征收房产税的探究.doc
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• 内容摘要：北京理工大学珠海学院 本科生毕业论文 从房地产发展角度 对我国征收房产税的探究 学院，商学院 专业，工程管理 姓名，刘馨学号，160806106088 指导教师，覃民武职称，副教授 中国珠海 二0二0年五月六日 诚信承诺书 本人郑重承诺，我所呈交的毕业论文从房地产发展角度对我国征收房产税的探究是在指导教师的指导下，独立开展研究取得的成果，文中引用他人的观点和材料，均在文后按顺序列出其参考文献，论文使用的数据真实可靠。 承诺人签名， 日期，年月日摘要 21世纪伊始我国开始探讨对自有非经营性住宅在保有环节进行征收房产税，房地产税的立法变革一直被社会各界所关注和热议。本文主要分析国际上最主要的两种房产税税制来探讨对我国征收房产税的启示，国际上房地产税主要有英制房地产税和东亚房地产税。在结合各个国家国情下，比较两种税制具有代表性国家的房地产税的立法目的功能定位和实施效果进行分析，总结经验为我国房产税立法给出相关立法建议。 关键词，房产税房价调控税收种类 Abstract Atthebeginningofthe21stcenturyChinabegantodiscussthecollectionofrealestatetaxontheownehipofnonoperatingresidentialproperty。Thelegislativereformofrealestatetaxhasalwaysbeenconceedandhotlydiscussedbythecommunity。ThisarticlemainlyanalyzesthetwomostimportantrealestatetaxsystemsintheworldtoexploretheenlightenmentforChinatolevyrealestatetaxes。TherealestatetaxesintheworldmainlyincludeEnglishrealestatetaxandEastAsianrealestatetax。IncombinationwiththenationalconditioofvariouscountriesthelegislativepurposesfunctionalpositioningandimplementationeffectsofrealestatetaxintworepresentativecountrieswithtaxsystemsareanalyzedandtheexperienceissummarizedtogiverelevantlegislativesuggestioforChinasrealestatetaxlegislation。 Keywords:RealestatetaxHousepriceregulationTaxtypes 目录 第一章诸论 1 1。1论文写作的背景及意义 1 1。2本课题的国内外研究现状 1 1。3研究的目的 2 1。4研究的方法 2 1。5研究的内容及结构框架 3 第二章国外房产税制度 3 2。1国外房产税制度概况 3 2。2英制房产税制度 3 2。3东亚房产税制度 5 2。4国外房产税制度分析 7 第三章国内房产税制度 8 3。1我国现行房地产行业主要税种 8 3。2我国房地产行业现行税收特点 8 3。3房地产税发展改革历程 9 3。4我国房产税现状 11 第四章国内房产税制度对比分析 13 4。1英式房产税比较。。。 13 4。2东亚房产税比较。。 13 4。3国外房地产征收经验对我国房产税立法的启示。。 14 第五章结论与展望 19 5。1结论 19 5。2展望 19 参考文献 21 致谢 22 第一章诸论 1。1论文写作的背景及意义 在国际上许多发达国家中房产税收入在国家财政收入中占较高比例，一定程度上作为维持地方政府正常运转和地方财政收入的主要收入。现有的房产税制度也无法与国际上其他国家房产税制度接轨，从而使得我国税收收入中房产税比重偏低，难以起到房产税税收充盈地方财政的基础作用。房产税收入较低在一定程度上说明国家在对房产市场的管理和监控还不到位。 在我国转变经济体制继续深化改革的前提下，通过对我国房产税发展历史进行研究，对比国际上其他国家建立的较为完善的房产税制度，讨论我国现存税制伴随的问题与变革发展前景，对推动我国当前房地产税收制度的改革，加强国家有关部门对优化房地产市场的管控具有重要意义。 1。2本课题的国内外研究现状 1。2。1国外的研究现状 Bird和Slack，1993，研究指出具有盎格鲁撒克逊传统的国家其地方政府最主要的收入来自房产税[1]。美国和英国等一些西方国家在历史上属于拥有这一传统的国家，这些拥有此传统的国家其房产税制度发展历史较为悠久。这些国家对房产税的重视主要和英国传统历史和地方政府所承担的的责任等因素相关。研究各国历史可知现今的美国澳大利亚加拿大等国曾经都是所属英国的殖民地，所以各国税收制度深受英国税收制度的影响。 DavidKing，2006，研究指出从13世纪到20世纪末80年代，英国地方政府唯一征收的房产税叫做rates，而澳大利亚和新西兰所征收的房产税也叫做rates，研究这种房产税传统发现其公众接受度和遵从度都相对较高[1]。盎格鲁撒克逊国家尤其是澳大利亚和新西兰地方政府的支出职责大都被定义为财产服务，servicesforproperty，[1]。英美国家的地方政府不仅要承担财产服务，还要承担中小学教育的职责，过度依靠征收房产税提高税收收入使得居民房产税负担加重，20世纪70年代后期政府开始控制房产税的上涨，使得来自上级政府的转移支付显得尤为重要。其地方政府没有什么可以缓解收入冲击的能力，地方公共的支出大部分用于一般公共服务交通和教育等具有很强刚性支出的项目，如果地方财政收入的波动性较大则会给地方财政的运转造成一定的困难，而房产税作为一种经济周期相对稳定的税种对地方财政收入来说则显得尤为重要。 1991年日本房产税改革方案对日本经济的影响较为深远，一定程度上有观点认为是导致日本房地产市场泡沫的破裂的催化剂。韩国也将房产税的功能定义为调控房地产市场行为的工具，在短期内能够抑制投机和缩减虚假需求，但从长期来看效果较弱。 1。2。2国内的研究现状 我国房产税制度的建立是在改革开放以后，计划经济渐渐被市场经济所取代，相较于以前个人可以持有房屋和进行房屋租赁交易，经济结构的改变使得房产税制度的建立显得尤为重要。 二十世纪末90年代我国房地产市场房价持续走高，2003年房地产市场过热趋势愈加严重，孟定定(2011)认为这种过热现象并非单纯的经济产业问题，而首先应考虑社会政治因素，所以国家需要通过政治手段抑制房价，2003年十六届三中全会首次提出可以对非营业性个人保有房产征税，21世纪初期开始我国开始探讨加征对自有非经营性住宅保有环节的房产税，想通过对房产税制度进行改革和房地产税立法来控制房地产市场过热的现象，并取得了一些成效。我国房地产税制度改革的方向和进程一直被公众所热议和关注。2012年我国在上海和重庆两个直辖市进行房产税改革试点，2015年不动产登记条例的出台为我国房产税普遍开征的改革拉开序幕。 1。3研究的目的 在日本和韩国等国家在房价快速增长时期房产税是政府用来调控房地产市场良性发展的重要工具，且研究通过研究英国政府历年财政收入，发现房产税在总收入中所占比例较大。通过分析国内房产税试点效果和征管困境国外房产税运行效果和不同国家房地产税征收对房地产市场的影响，对比分析探讨我国房产税立法应当重视的方向。 1。4研究的方法 本文主要采用了比较与综合相结合的分析方法。从房产税的建立改革历史和涉及范围等方面研究比较了我国与国际上其他国家的距离。其次通过案例比较规范结合的分析方法，本文根据功能定位分类将主要分析两种国外房产税模式，英制房产税模式和东亚房产税模式，重点分析这两种模式的形成背景主要内容及其政策效应，以期为我国房产税制度的改革和发展前景提供参考。 。 第二章国外房产税制度分析 2。1概述 我国税制改革经常借鉴其他发达国家的经验，通过对比其他发达国家的税收政策加以借鉴可以避免税制改革的过程中走弯路，同样在房产税立法方面国外也有许多值得我们借鉴的地方，本文将主要对美国英国日本和韩国的房产税立法和改革税制所达到的效果进行分析。 2。2英制房产税制度 拥有盎格鲁撒克逊这一传统的国家的房产税制度发展历史较为悠久。这些国家对房产税的重视主要和其国家英属殖民历史和地方政府所承担的的责任等因素相关。研究各国历史可知现今的美国加拿大等国曾经都是所属英国的殖民地，所以各国税收制度深受英国税收制度的影响。 2。2。1英国房产税制度 2。2。1。1英国房产税制度概况 大多数曾被英国所殖民的国家都借鉴了英国房产税制度。英国房产税制度受各种因素影响经过不断的变革已经建立起一套较为完备高效的房产税征收系统。英国地方政府征税权力较小，地方政府对住宅房产税征得收入有所有权和支配权，现有的纳税计税依据则以房屋交易的总价为依据，一种是购买用于自住房产或土地的英国居民需向英国税务局缴纳房产印花税(StampDutyLandTax)，另一种为销售房屋需缴纳资本收益税(CapitalGaiTax)[2]。 2。2。1。2英国房产税制度税制改革发展历史 1997年英国政府对房产进行评估采取对不同价格区间的房产征收不同的税率。2014年对房产印花税再次进行修改后新税制的模式与我国现有的个人所得税征收方式类似，由较为笼统的房价分级计税的方式进化为多级超额累进计税形式，英国政府对房产税这一改革对于持有房屋价格过高或过低的持有者的影响都较大。 英国房产税征收条例中表明拥有楼房的持有者但不拥有其土地的所有权，并将房屋面积和房屋所处的地段划分等级，房屋持有者需按照房屋所划分的等级缴纳相应的物业税，条例中对于外国公民持有英国房产就行交易也作出了规定，如果外国居民出售其持有英国的房产交易时需对房屋增值部分进行纳税。 参考1997年颁布的房产印花税政策，以2012年房产交易举例，价值250000英镑的房屋所纳房产税的税率为1%，需纳税2500英镑，而价值250001英镑的房屋所纳房产税的税率为3%，需纳税7500英镑。而参考2014年英国政府新改革的政策，价值250000英镑的房屋，房价前部分的125000英镑部分不进行纳税，而后125000英镑部分需缴纳房产税，税率为2%共征得2500英镑房产税。而价值250001英镑的房屋最后1英镑只需单独纳税0。05英镑，故总共只需缴纳2500。05英镑税额。改革前后政策对比可以看出改革后的新政策减少了税额从而减轻了购房者赋税压力。 改革后的新税收制度提高了对于价格较高房产的课税税率且降低了纳税起征点，房价高于925000英镑的房产对其课税税率高达10%，而在2014年的税收制度中对价值超过200万英镑的房屋征收的税率都未超过7%，这一变革一定程度上加大了高价房的持有成本和购房压力，一方面也抑制了房地产市场过热的现象。 表2。2。11993年至2014年英国房产印花税税率起征点改变过程(节选) 2。2。2美国房产税制度 2。2。2。1美国房产税的发展历程 美国从建国至今已有200余年的历史经过不断的发展其房产税制度发展得较为完善。分析数据可得近年来在美国地方各级政府总体收入中房产税的平均占比超过五成已成为美国州以下各级地方政府的税收收入的主要来源。 美国房产税建立于18世纪末1818年伊利诺伊州第一个对其境内的不动产征收房产税进行立法，南北战争结束后的19世纪中期美国各州纷纷独立加入联邦，为了尽快摆脱独立后的财政困局，其他各州向伊利诺伊州借鉴纷纷对其境内的不动产设立了针对房屋的房产税制度。 20世纪初期美国大部分地区在南北战争后50余年稳定发展实现了城市化随之而来的是房价快速上涨房产税的征收总额也随之升高。于是美国迎来了针对房产税制度的第一次变革。变革方向则针对纳税人和征税主体，对于美国公民来说房产税的提高无疑加大了负担，因此改革税收政策迫在眉睫。改革后的房产税制度体现在两个方面，一是税收抵免机制如果经过计算需要征收的房产税高于设置的数额则对其自动减免税收，二是针对收入较低的人群以及规定年龄的老龄群体实行纳税减免政策。从征税主体来说房产税的征收权从州政府逐渐下放到地方政府可以起到充盈地方财政的作用。 1。1资料来源选取2017年2月2018年4月首都医科大学附属北京妇产医院产科收治的妊娠期高血压疾病患者103例为研究对象，所有患者均符合妇产科学第7版的相关诊断依据[6]。患者及家属均同意用药方案并参与本次研究。患者排除心肝肾功能不全精神疾患感染等疾病。本研究获得医院伦理委员会批准。 第二次世界大战后随着美国各方面的发展逐渐成为经济强国看似繁荣的经济背后也暗藏着停滞性通货膨胀的危机。随之而来的是房价再次飞速上涨导致公众的赋税压力增大。美国各州对此纷纷出台了新的房产税政策来解决这一危机这一阶段房产税制度变革的主要方向是对房产税的限制。加利福尼亚州的13号提案是具有代表性的变革该提案涉及征税房屋价格的认定重复性征税的减少与免除等美国其他州的房产税征收制度变革纷纷借鉴加州这一提案。 2。3东亚房产税制度 2。3。1韩国房产税制度 2。3。1。1韩国现行房地产税主要种类与其特点 韩国在取得房地产的过程中的税收税收种类主要有取得税注册税和继承税等，在房产保有过程中的税收税收种类主要有综合不动产税和财产税，在房屋转让过程中的税收种类主要有转让所得税和印花税等。韩国房地产需要交的税范围比较广泛，几乎在韩国所有的土地和建筑物与其相关的交易都要交税。继承税赠与税和综合不动产税属于国税，其余的税收种类都属于地方税。在韩国的每年的税收收入当中，国税在税收收入中约为整体税收的三分之二，而地方税占的比重约为整体税收的三分之一。 2。3。1。2韩国房地产税主要税种 1。地方政府征收的物业税 按照韩国现有房地产税法规定不论土地或房屋的持有者都要缴纳这一税款，计税依据分别由建筑物和住宅的市价标准构成，采取逐年累计递增的计税方法，因此房价越高纳税的比例则越高，这种征收方法类似于我国的个人所得税。公示价格往往会比市场价格普遍要低很多在征税税率的问题上对于不同类型的土地和物业等设置了不同税率的范围。农田土地持有者仅需缴纳0。07%的低额税率相比较下对于高尔夫球场和别墅等奢侈场所所征收的税率则较高税率高达税率4%这里要说明的是，韩国物业税并不是根据房屋总的价格来对持有者进行征收，而是以房屋总价为基础对房子总的价格打一定的折扣来作为征税的税基，折扣一般为房价总价的六成。 2。中央政府征收的综合房地产税 韩国现有税制中明确，综合房地产税的主要征收对象是拥有高端物业和价值较高的土地和住宅持有者这个税的主要目的是用来缩小贫富差距。住宅包括房屋所属于的土地在计算税率的依据上税基以韩国国税厅公示价格的为主，对其征收综合税的对象为持有房地产总价在6亿9亿韩元的家庭税率为1%，持有9亿20亿韩元房产价值的家庭所需纳税的税率为1。5%，房价在20亿100亿韩元的纳税税率为2%，高于100亿韩元房价所需纳税的税率则高达3%。因为征收综合不动产税的税基是政府公示的价格而不是实际的价格，所以实际的税率还可能更低。韩国综合不动产税的税基原来的按人计算，现在改为按家庭人员拥有的所有住房的总价值来算。韩国从2008年开始施行减税政策，综合不动产税的纳税标准提高到针对总房价为9亿韩元以上的家庭税率下降至0。5%1%。综合房地产税收的收入则用于调配到各级地方政府以达到缩短地域间财政水平的差距。 2。3。2日本房产税制度 2。3。2。1日本房产税的概况 日本房产税是一种有明确的市场估价和纳税主体的地方税收[3]，类似于不动产税，中央对其有立法权，而调整权和执行权归属地方政府。日本房产税也有相应的减免优惠政策，具体体现在促进房屋节能改造和对灾后房屋重建这两个方面的照顾政策。 2。3。2。2日本房产税的具体制度 日本的房产税主要分为两类，分别为固定资产税和城市规划税[3]。固定资产税是一种由市町村对征收土地和房屋这类固定资产进行征税的地方税，日本对国内的的土地房屋拆旧资产实行的是台账管理制度。 日本房产税的立法权归属于中央政府，但地方政府对其有调整和修改的权利。日本房产税中明确凡事可以增加房屋使用价值的附属物都需要进行课税。但在城市规划税中所规定的征收范围规定了仅需规划区域内的房屋纳税。在日本税法中规定，房屋的产权人是名义纳税人，而纳税人要以登记为准，这与实际产权人与实际使用人无关。如果出现特殊情况如自然灾害等情况导致产权人下落不明，则纳税义务人就为实际使用人。日本的房产税价格比较稳定，预估价值与市场价值偏差很小且基本遵循市场规则。在对房屋进行估价时也会对该地区情况进行实地考察。日本房产税地方政府自行确定具体税率，城市规划税的税率一般不高于0。3%。日本房产税中规定根据房屋价值所在区域房屋年代以及产权人的经济状况等进行评估减免一定的税率。日本地理位置所处地理位置较为特殊，如遇地震等自然灾害会适当减免13年的税收，除此之外老龄人群或残疾人居住及节能改造的房屋也会适当对其纳税进行减免。 2。3。2。3日本房产税的发展进程 直到如今日本现有的与房产相关的税目印花税和所得税是由中央政府征收外其他税目都由地方政府进行征收[4]。 (2)良好的专业知识结构。创业活动涉及到创业项目的识别市场调研营销策划运营人力资源管理财务分析等相关内容，这就需要在创业教育的过程中向学生传授相关的知识，而这些课程内容又是市场营销专业的核心课程的一部分。理工经管哲等多学科背景的教师成员又均具有经济管理的专业知识结构使专业教师开展双创教育具有良好的专业知识素质。 锁合随动式限幅机构钢球锁释组件的解锁原理如图6所示。在飞行工作阶段以及钻取采样前半阶段，钢球锁释组件处于锁定状态，此时钢球预紧弹簧压紧钢球，在弹簧的预紧力Fx的作用下，钢球始终位于锁定支座凹槽内。在锁定状态时，限幅机构将承受来自钻进机构的法向加载力。当法向加载力Fp超过钢球锁释组件设定的解锁力后，钢球将从凹槽中脱出，从而实现限幅机构的解锁。 教育教学是情感的互动交流过程，是有温度教育的具体体现，是实现全人教育的关键所在，是学生自我价值体现的关键。教育是充满人性光辉的事业，是实现人的全面发展的教育，尊重学生情惑展现的是教师专业水平，也是教育的核心要素，没有情感的教育是畸形的，也是无意义的教育，只有将情感融入教育教学全过程，在教学中传递情感是教师的职责所在，尊重学生的情感也是教育成败的关键，学生情感得不到尊重，学生就不愿意融入教学，更不可能接受知识，只有亲其师，信其道，教育才会高效进行。 20世纪80年代日本...
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