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• 本文标题：房地产上市公司营运能力分析——以万科企业集团为例.docx
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• 内容摘要：摘要对房地产企业来说，对企业所有资产进行营运能力分析可以向企业利益相关者提供许多有用的信息，使企业利益相关者能够充分的了解企业的整体经营情况。而且，营运能力分析所提供的信息还可以帮助企业管理者发现企业营运过程存在的问题、了解企业的资产结构和财务状况。本篇论文是站在房地产行业的角度上来写的，论文先是介绍了房地产企业的收入来源和土地储备，然后找了六家房地产上市公司2019年的数据做了简单的分析说明；然后重点以万科企业集团为例，就万科20152019年的有关数据以自己的理解做了简单的说明，在这里我先是计算了万科20152019年的四个周转率，然后找了两家和万科差不多的企业—碧桂园和新城控股与万科企业集团做对比，更加深入的说明我对万科营运能力的理解；最后再对万科企业集团进行指标分析时发现的问题进行了总结，并给出了一些解决意见。关键词：营运能力；总资产周转率；存货周转率；应收账款周转率；固定资产周转率ABSTRACTForrealestateenterprisestheanalysisoftheoperatingcapabilityofallassetsoftheenterprisecanprovidemanyusefulinformationtotheenterprisestakeholdesothattheenterprisestakeholdecanfullyundetandtheoveralloperatingsituationoftheenterprise。Moreovertheinformationprovidedbytheoperationcapabilityanalysiscanalsohelpenterprisemanagetofindouttheproblemsexistingintheoperationprocessoftheenterpriseandundetandtheassetstructureandfinancialstatusoftheenterprise。Thispaperiswrittenfromthepepectiveoftherealestateindustry。Thepaperfitintroducestheincomesourcesandlandreservesofrealestateenterprisesandthenmakesasimpleanalysisandexplanationbasedonthe2019dataofsixlistedrealestatecompanies。ThentakingVankeenterprisegroupasanexampleIbrieflyexplainedtherelevantdataofVankefrom2015to2019accordingtomyownundetanding。HereIfitcalculatedthefourtuoverratesofVankefrom2015to2019andthencomparedtwoenterprisessimilartoVankeBiguiyuanandXinchengHoldingwithVankeenterprisegrouptofurtherexplainmyundetandingofVankesoperationability。FinallytheproblemsfoundintheindexanalysisofVankeGrouparesummarizedandsomesolutioaregiven。KEYWORDS：operating capacitytotal asset tuoverinventory tuoverreceivables tuover ratiotuover of fixed assets目录第1章绪论31。1研究背景及意义31。1。1研究背景31。1。2研究意义31。2研究方法31。2。1文献综述法31。2。2比率分析法41。2。3案例分析法4第2章房地产行业相关数据52。1房地产行业发展现状52。1。1房地产行业收入来源52。1。2土地储备决定企业的综合实力52。2房地产上市公司营运能力分析72。2。2房地产上市公司总资产周转率分析92。2。3房地产上市公司存货周转率分析102。2。4房地产上市公司应收账款周转率分析122。2。5房地产上市公司固定资产周转率分析13第3章万科营运水平分析153。1选择万科的原因153。2万科营运能力分析163。2。1万科总资产周转率计算及分析163。2。2万科存货周转率计算及分析173。2。3万科应收账款周转率计算及分析193。2。4万科固定资产周转率计算及分析21第4章万科需要注意的问题及相关意见和建议234。1万科需要注意的问题234。1。1企业存货过多234。1。2企业营运管理较差234。2对万科的意见和建议244。2。1改善企业生产条件，缩短项目生产和销售时间244。2。2完善企业机制，培养商业人才24总结25致谢26参考文献27绪论研究背景及意义研究背景2019年，房地产行业的仍然实行是房子是用来住的、不是用来炒的基本政策。在这一年，我国各个地区围绕稳定房价和地价的目标，因地制宜，促进了房地产销售市场的平稳发展。这年我国的城镇化过程也逐渐进入第二个阶段，城市化发展逐渐发展成熟。今年爆发的新型冠状病毒对房地产企业产生了不小的冲击，这场疫情使房地产行业发展充满着不确定性，企业之间的内部竞争会越来越激烈，这就对企业的整体服务有了更高的要求，企业服务好、产品质量高才会有更多的人来买企业的房屋。所以综合实力强、企业服务好、产品质量高的企业在这场疫情有得到发展机会的可能性才更大。研究意义对管理房地产公司的决策者来说，对房地产公司进行营运能力分析有以下三个好处：一是可以反映企业的资产利用状况，为优化企业资产结构提供前提条件；二是可以改善公司自身财务方面的问题，使公司取得更高更好经营成果；三是能够发现公司空闲的和没有得到合理利用的资产，进而做到使公司所有的资产都能够合理的利用。对可以给公司带来的投资其他企业来说，房地产企业营运能力分析可以帮助他们更清楚的了解公司整体情况，进而帮助他们决定是否要给这个公司投钱。对可以借给公司资金的其他企业来说，房地产公司营运能力分析可以用来来更好的判断债务人偿还债务的能力，从而决定是否应该把钱借给这个公司。本篇论文主要探究的就是营运能力分析对公司管理者的影响。研究方法文献综述法本篇论文是我在网上查阅大量文献，仔细阅读了大量参考资料后，觉得自己对所研究的问题进行全面、准确的了解与掌握后完成的。比率分析法本篇论文的主体部分其实就是根据公司资产计算的四个周转率的相关计算分析，然后根据之前计算的指标来分析房地产公司的对企业资产利用状况、万科企业集团的在最近五年里各项资产的利用状况。在比率计算中，我先是从营运能力分析指标中选了四个我认为比较重要的周转率进行指标计算，然后根据这些指标来分析房地产企业资产的利用情况、万科最近五年来对企业资产的管理状况，从而使企业的管理者能够更加合理的利用公司的所有资产。案例分析法本篇论文先是通过对万科企业集团近五年的相关数据进行指标计算，然后根据计算的指标对企业的经营能力进行分析和评价，了解企业整体资产的利用情况。接下来对万科企业集团进五年内的年度报告进行整理了解，然后在充分研究和分析有关房地产企业营运能力分析的论文、期刊等，以万科企业集团为例，整体分析研究万科企业集团营运能力，并找出了万科企业集团存在的一些问题和隐患，然后以自己的理解对公司日常经营活动的最终结果进行简单表述，希望能够帮助公司的管理者借此制定对企业未来发展有帮助的经营方案。房地产行业相关数据房地产行业发展现状房地产行业收入来源对国内大多数房地产公司来说，租金收入在企业运营收入中占比都会很大。在我国，房地产公司的租金收入占公司营运收入比重高达百分之七十九点八。在外国的话，房地产公司的租金收入在营运收入的占比更高，直接达到了百分之八十七点八。由此可知，我国大多数的房地产公司的资金来源都是房屋出租，不过也有效部分公司把酒店的收入作为公司资金的主要来源，就比如说金茂就是以酒店经营作为企业的日常活动，所以公司的主要资金来源就是酒店收入。此处，还有一些房地产公司的经营重心放在在长租公寓，所以在往后的几年里，公司的租金收入中长租公寓的进项会越来越多。土地储备决定企业的综合实力表212019年房地产销售排名前十企业销售排名企业名称销售额销售面积综合实力排名1碧桂园7715亿元8137万平方米第3名2万科6312亿元4046万平方米第2名3中国恒大6262亿元6071万平方米第1名4融创中国5556亿元3839万平方米第6名5保利发展4698亿元3164万平方米第4名6绿地控股3880亿元3420万平方米第12名7中海地产3387亿元1794万平方米第5名8新城控股2748亿元2437万平方米第8名9世贸集团2608亿元1471万平方米第15名10华润置地2425亿元1367万平方米第9名数据来源：前瞻产业研究院、中国房地产测评中心从表21中我们可以看到，房地产行业中综合实力排在前三的恒大、碧桂园和万科在今年房地产行业销售额排名中也是前三，只是排名顺序换了一下，碧桂园排在了第一，万科依旧是第二，而恒大排在了第三。其实不只是这三家公司综合实力和销售排名差不多，销售额排名前十的其他房地产企业也基本上如此。由此我们可以发现，房地产行业综合实力排名是与企业的销售能力挂钩的，而企业的销售能力又是与企业拥有的可以用来建造房屋的土地挂钩。只有拥有足够多的可以用来建造房屋的土地资源，才能建成足够多的房屋用来出售，企业的销售能力才会随之上涨。简而言之，只有拥有充足的可以用来建造房屋的土地资源，房地产企业的综合实力才会增强。表22截止2019年年底排名前十企业的土地储备情况（单位：亿元）排名企业名称2017年2018年2019年1碧桂园2133823001263942融创中国1928318784251403保利发展1874622524249604中国恒大2666927174241135绿地控股1179013171201656万科1439617992185617中海地产892712223120158世贸集团78889153110269新城控股72459397873310华润置地470467048287数据来源：前瞻产业研究院表22中的土地储备排名是按2019年数据进行排名的。之前我们说过，只有拥有足够多的可以用来建造房屋的土地资源，企业综合实力才有可能会上升。从表22中我们也可以看到，大多数企业拥有的土地量都是逐年上升的，但也有几家公司不升反降，就比如说恒大。恒大在2017年和2018年拥有的土地量分别是26669亿元和27174亿元，都是当年土地储备排行的第一。但是，在2019年提出控制土地规模后，恒大拥有的土地量大幅度下降，比上一年降低了11。26%，土地储备排名也下降到了第4名。而华润拥有的土地资源20172019年几乎是翻了一倍，2017年华润拥有的土地资源只有4704亿，而2019年就直接上涨到8287亿。至于融创和世茂，通过对别的房地产公司进行收购和并购，土地储备和销售收入较2018年分别增长33。8%和20。5%。其中融创拥有的土地资源大约百分之六十都是来自对其他房地产企业的收购和并购。房地产上市公司营运能力分析营运能力分析对房地产企业的作用对房地产企业来说，营运能力不仅可以表明企业的资产的利用状况，还可以发现企业中没有得到合理利用的资产，从而帮助企业的管理者更好的管理企业的所有资产、节约企业资金、改善企业的经营业绩。而且通过对企业资产利用状况进行分析，我们还可以帮助其他对本企业有兴趣的企业了解本企业的整体情况，然后决定是不是要给这个企业投资或者决定到底要不要把钱借给这个企业。从表22中我们可以算出，2019年我国商品房出售面积比上年减少了0。1%。但全国商品房出售后的总金额比上一年增加了6。5%，到达15。97万亿元，但这个增长速度与2018年上涨的12。2%相比，增长幅度下降的一目了然。很明显，2019年房地产行业整体的增长速度都在放慢。2019年，我国出售房屋的总金额超过10000千万人民币的房地产公司只有三十四家，只比去年多了四家。综合实力能够在前一百的房地产企业出售房屋的总金额比上一年增加了百分之六点五，上升的幅度明显比前两年低了不少。但综合实力能够在前三十的房地产公司出售房屋的总金额增高了百分之三十七点五，这可以说是这几年中增长幅度最高的了。不过综合实力在前三十之后的房地产公司的出售房屋的金额与2018年相比出现了下降，综合实力排名三十也成为房地产企业发展规模的一个衡量标准，前三十的企业一年内出售房屋的总金额的上升幅度上涨，排在前三十以后的公司出售房屋的总金额的上升幅度下降。表232019年房地产上市公司运营能力分析表总资产周转率存货周转率应收账款周转率固定资产周转率排名万科0。230。36205。8630。743金地集团0。210。30324。3654。6417保利地产0。250。29122。5339。114蓝光发展0。220。2622。3416。5326绿地控股0。390。575。6512。6912大悦城0。250。34117。8414。1654平均值0。260。34133。1027。98—数据来源：六家公司年报计算、中国房地产测评中心表23中的六家企业都是2019年我国房地产企业中综合能力排在前100企业。其中万科和保利排名分别是第三和第四，绿地排在十二，金地排在十七，而蓝光、大悦城分别排在二十六和五十四。从表23我们可以看到，这六家企业根据总资产算出的指标相差不是很大，根据存货算出的指标也都差不多。其中绿地的综合实力排名虽然不是这六家企业中最高的，但根据总资产算出的指标和根据存货算出的指标都比较高，位于这六家企业的第一。接下来我们再看根据应收账款算出的指标，这个指标在这六家房地产公司的相差就比较大了，排在第一的金地集团根据应收账款算出的指标为324。36，而排在最后的绿地控股根据应收账款算出的指标只有5。65。至于这六家企业根据固定资产算出的指标，虽然有一定的差距，但与应收账款算出的指标相比，相差不是很大。根据固定资产算出的指标中，排在第一的是金地集团，算出的指标为54。64。金地集团在之前的根据应收账款算出的指标中就排在第一。万科、金地和保利根据固定资产算出的指标其实也都差不多，基本维持在30以上；后三名的蓝光、绿地和大悦城，根据固定资产算出的指标也都在10以上。其实在表23我们还可以发现一件事，那就是与其他几家企业相比，绿地控股根据总资产和存货算出的指标都比较大，但是根据应收账款和固定资产算出的指标就非常小，而金地集团与绿地控股恰恰相反，金地根据应收账款和固定资产算出来的指标和其他企业相比比较大，但根据总资产和存货算出的指标与其他几家企业相比就比较小。一般来说，非大型的房地产企业在根据有关资产算出的指标上表现往往会比大型的房地产企业好。这其实是因为这种非大型的公司一般自身拥有财产规模小，所以从资产投入到变回资金回到企业的速度就会比较快。此外，这些房地产企业最近几年都在不断发展企业转型，转型的领域也都是些和行业本身无关的其他新领域，就比如说金融、物业管理等新领域。这这些新领域与房地产行业相比，资产变回资金回到企业的时间往往都比较短，所以企业的运营效率就会比较高。而大型房地产企业存货占用资金过多，而且建造时间长，这往往会影响到企业资产变回资金回到企业的速度。不过也有个别大型房地产企业在运营能力表现上名列前茅，就比如说绿地控股和金地集团。从表23中我们能够看到，绿地控股根据总资产和存货算出来的指标在六家公司中排在第一，而金地集团根据应收账款和固定资产算出来的指标也排在了六家公司的第一。房地产上市公司总资产周转率分析根据总资产算出的指标，也就是总资产周转率（下文统称为根据总资产算出的指标）越高，就说明企业能从资产投资中赚到的钱越多，企业借钱不还的可能性就会降低，继续挣钱的可能性就会越大；否则的话就说明企业基本上挣不到钱，不能继续经营下去的可能性也比较大，其他企业也基本上不会把钱借给这家公司，因为如果这家公司还款的可能性比较低。图212019年房地产上市公司总资产周转率数据来源：六家公司年报计算从图21和表23我们可以看到，根据总资产算出的指标，绿地排在第一，算出的指标是0。39；保利和大悦城都是第二，根据总资产算出的指标是0。25；万科排在第三，根据总资产算出的指标是0。23；蓝光第四，根据总资产算出的指标是0。22；金地排在最后，根据总资产算出的指标是0。21。2019年根据总资产算出的指标最高的绿地控股营业收入为4280。83亿人民币，比上年增长了22。79%，根据总资产算出的指标比上年增加了6。06%。2019年年报显示，绿地出售房屋的总金额为3880亿元，与上年相比小幅上升了0。1%。从表21中我们可以看到，绿地房屋出售总金额连续三年排在第六。表24绿地控股20162019总资产周转率2016年2017年2018年2019年营业收入24740。0千万29041。8千万34873。2千万42808。3千万总资产73313。8千万84853。3千万104000千万115000千万总资产周转率0。37次0。37次0。37次0。39次数据来源：绿地20162019年年报从表22中我们可以看到，20162019年绿地集团出售房屋的总收入从24740千万人民币上升到42808。3千万人民币，总共上升了18068。3千万人民币。总资产20162019年共增加了4168。62亿元，但根据总资产算的指标变化不大，20162018年都是0。37，2019年上升到0。39。根据总资产算出的指标上升是因为随着绿地出售房屋的总金额的不断上升，绿地的所有资产的数额也在不断上升，而且总资产的增长幅度和出售房屋总金额的增长幅度相差不大。所以绿地这几年根据总资产算的指标变化只有2019年上升了0。02次。房地产上市公司存货周转率分析就房地产行业来说，根据存货算出的指标，也就是存货周转率（下文统称为根据存货算出的指标）的衡量和其他企业相比很不一样。如果是一般企业的话，根据存货算出的指标越高对企业来说越好，但房地产公司却恰恰与之相反，根据存货算出的指标越低企业实力反而越强大。所以，房地产公司对企业库存——不管是原材料还是已建成的房屋都要进行严格把控。因为过多或者过少的库存都会给企业带来不好的影响，严重的甚至会造成企业资金被切断。万科存货量与其他企业相比是非常多的了，这对万科而言可能会造成企业资金的断裂，如果房价出现大幅度下降，万科就会因此损失一大笔资金。但如果万科能尽快的把这些存货卖出去，那给企业带来的利益也是十分诱人的。图222019年房地产上市公司存货周转率数据来源：六家公司年报计算从表22我们可以看到，绿地控股是这六家企业中按照存货算出数据中指标最高的企业，绿地按照存货算出的指标为0。57，排在第二的万科按照存货算出指标为0。36。其他几家企业按照存货算出的指标都相差不大，大悦城按照存货算出的指标为0。34，金地按照存货算出的指标为0。3，保利和蓝光按照存货算出指标分别是0。29和0。26。表25绿地控股20162019存货周转率2016年2017年2018年2019年营业成本2372。57亿2746。72亿3267。40亿4078。22亿存货4845。33亿5146。83亿5954。97亿6699。12亿存货周转率0。48次0。50次0。53次0。57次数据来源：绿地20162019公司年报如表25所示，绿地控股2019年的营业成本为4078。22亿元，比2016年的2372。57亿元上升了1705。65亿元。存货数量更是从2016年的4845。33亿上涨到2019年的6699。12亿。根据存货算出指标也在逐年上升，由2016年的0。48增加到2019年的0。57，这个上升速度可以说是非常快的。从表21和表22中我们可以看到，绿地的土地储备和销售排名都是十分靠前的，而且明显绿地销售的增长速度高于土地储备的增长速度，所以绿地根据存货算出指标在不断上升。但其实对于房地产公司来说，通常根据存货算出指标比较低的企业实力比较强大，因为这些企业拥有大量的可以用来出售的土地，所以根据存货算出的指标与其他企业相比就会比较低。房地产上市公司应收账款周转率分析图232019年房地产上市公司应收账款周转率数据来源：六家公司年报计算从图23我们可以看到，这六家企业根据应收账款算出的指标，也就是应收账款周转率（下文中统称为根据应收账款算出的指标）相差较大。在结合表23我们可以得到，排在第一的金地，根据应收账款算出的指标为324。36；排在第二的万科，根据应收账款算出的指标为205。86；排在第三和第四的保利和大悦城根据应收账款算出的指标分别是122。53、117。84；排在第五的蓝光根据应收账款算出的指标为22。34；排在最后的绿地根据应收账款算出的指标只有5。65。根据应收账款算出的指标通常决定着企业是否拥有足够的资金来支撑企业正常运营，根据应收账款算出指标越高的企业，企业资金越充足，反之，要是公司根据应收账款算出的指标非常低，那就说明公司资金很可能已经出现了断裂，公司的日常经营也会面临考验。如图23所示，蓝光和绿地根据应收账款算出的指标都非常低，这时候公司就应该重视对应收账款的管理了。从应收账款算出的指标来看，万科和金地的应收账款管理应该是。。。
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