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• 本文标题：建筑工程项目索赔研究(2).docx
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• 内容摘要：重庆大学网络教育学院毕业设计（论文）题目学生所在校外学习中心批次层次专业学号学生指导教师起止日期摘要房地产企业促进了我国经济的发展。与1980年代相比，我国房地产企业在管理机制上取得了长足进步，但在管理进步方面还存在不少问题。本文所描述的是探讨房地产进度管理中存在的问题及原因，通过科学的分析，分析项目前的不确定因素，通过合理的方法减少人力、财力、物力，探索提升公司水平。管理并编制完整的进度计划，有效地进行进度管理，提高客户满意度，使企业获得更好的利润并具有一定的竞争力。关键词：房地产；进度管理；项目进度；施工目录摘要I1。绪论11。1本文写作背景11。2本文写作意义11。3课题研究现状11。3。1我国房地产进度管理现状11。3。2项目进度管理现状22。房地产进度管理相关理念22。1房地产项目的定义和特征22。1。1房地产项目的定义22。1。2房地产项目的特征22。2房地产进度管理的含义、范围和任务32。2。1房地产项目进度管理的含义32。2。2房地产项目进度管理的范围32。2。3房地产项目进度管理的任务33。房地产进度管理中存在问题的相关理论33。1建设前期进度管理不当33。2建设期间进度管理不当43。3建设后期进度管理不当44。进度管理现状和问题44。1进度管理现状44。1。1项目简介44。1。2项目进度情况94。2项目进度管理中存在的问题104。2。1公司进度计划年度总结104。2。2项目进度管理问题分析144。3项目进度管理影响因素分析144。3。1施工材料因素144。3。2政府外部因素154。3。3施工管理因素154。3。4预算不足及工程设计因素154。3。5环境因素164。4项目进度管理标杆对比分析165。项目进度优化和保障165。1各项目的工作计划及保障措施165。2制定合理计划，严格按标准执行175。3发挥运营沟通和监督体制175。4积极协调多方事务185。5签证和设计变更优化185。6材料供应和设备检修及时化185。7高管理人员责任意识和施工人的专业水平195。8严格控制重要节点19结论19参考文献191。绪论1。1本文写作背景国家政策对房地产开发有着强烈的影响，国家宏观监管影响着房地产企业的各个阶段。房地产公司为中国经济的发展做出了贡献。与20世纪80年代相比，我国房地产企业在管理机制上取得了长足的进步，但在管理进度上仍存在许多问题，如交楼前工作紧迫、建设资金不足、业主被迫收回房屋等。通过社会的发展和人们生活需求的改善，促进了房地产建设的更新和发展，进度管理仍然是建筑项目管理的重点和难点。1。2本文写作意义本文件讨论了整个项目周期的进度，包括初始阶段、施工阶段和交付阶段。实施项目动态监控，确保项目按期完成，确保质量和成本。因此，研究的重要性在于：借助科学分析，提前分析项目的不确定因素，区分项目的主次节点，从军令向小节点逐步补充；通过合理手段减少人力、经济、物力，减少应急工作，降低成本；探索提高公司管理水平，制定完整的进度计划，有效管理进度，提高客户满意度，使公司获得更好的利润，获得一定的竞争力。1。3课题研究现状1。3。1我国房地产进度管理现状房地产开发是一个复杂而漫长的过程，需要两到三年或更长时间。因此，管理施工过程的进度是关键，也是做好管理工作最困难的指标之一。进度管理是物业管理的关键指标之一。近年来，与20世纪80年代相比，中国在治理和效率方面取得了相当大的进步，但与全球竞争和当今快速增长的经济模式相比，仍然存在许多问题。王军（2020）认为，随着经济水平的不断提高和人类住房产品需求的不断提高，房地产住宅项目的开发、运营和管理需要不断调整和完善。在住宅开发中，除了土地、规划、区位环境等因素外，建筑安装规划是决定项目质量和效率的优先事项。由于新技术、新工艺和新材料的推广和使用，建筑和安装技术不断发展和成熟。从以前的施工过程中获取技术经验，并采取相应的改进措施。确保住宅建设质量和功能的出发点是优化和更新住宅开发项目建筑安装工程的经济技术指标，提高住宅开发项目的整体水平。张更良（2020）认为建筑设计管理主要是提升建筑产品质量和设计效果。文中主要针对房地产项目建筑设计管理进行了分析。1。3。2项目进度管理现状本文主要考察了项目进展情况，主要集中在山西省太原市。它是一家中小型房地产开发商，在一个不断发展的国家，但管理机制在过去三年还不完善。该公司的运营计划部门在调度管理方面发挥了主导作用。然而，20192020年仍存在一些问题，如施工时间过长、一段时间内的紧急工作、紧急审批、紧急交付等。结处理法是最常用的方法，项目在事前、事中和事后都有相应的控制措施。由于项目的非受控因素，公司无法完全保证项目军令节点的正常进度，因此需要增加人力和物力来生产和继续工作，超出相应的成本和时间预算。公司不断努力研究各种系统和方法，以继续管理运营计划，更新和优化系统，并在各个阶段做好计划管理工作，这对开发人员非常重要。2。房地产进度管理相关理念2。1房地产项目的定义和特征2。1。1房地产项目的定义房地产项目是房地产开发商开发国家的项目。取得土地使用资格后，公司在土地上开展建筑施工活动，包括建筑基础设施和辅助活动。同时，它也是在一定时间、成本和质量范围内具有一定生产能力和经营功能的不动产。房地产项目的建设是一项一次性活动，有程序。2。1。2房地产项目的特征项目建设的对象是土地和相关的附加建筑，但土地坚实且长期，因此开发商必须深入研究当地的自然、农村环境和文化环境。外部因素对整个项目的管理有重大影响，关系到整个项目能否顺利实施。房地产行业取得进展的目标非常有限。这就是为什么我们需要减少施工时间并改进进度安排系统，因为时代在变化，人们对住房的需求也在变化。如果时间太长，我们就不能跟上时代，影响收入，浪费成本。此外，如果时间太长，成本消耗会更高。开发商的预算非常有限，尤其是对于中小型房地产公司。因此，尽量减少施工时间，降低成本。2。2房地产进度管理的含义、范围和任务2。2。1房地产项目进度管理的含义项目指南用于在计划组织完成后和实施过程中，对项目实施进度进行监控、审查、比较、分析和调整，以实现预期的时间表目标。相比之下，房地产项目进度监控是建筑商经理在项目实施阶段监控和管理项目进度的过程，以实现预期的时间、进度和成本目标。如果出现进度、质量或资金偏差，他们可以及时纠正和修改原计划。这是一个充满活力的领导过程。2。2。2房地产项目进度管理的范围房地产项目进度管理的范围分为两个主要阶段：项目计划的编制、项目计划实施的早期和晚期。从项目初始会议到项目实施后期的整个过程。设定可实现的目标是有效监控房地产项目的起点，而良好的规划是有效监控的基础。2。2。3房地产项目进度管理的任务项目进度管理的任务是确保目标的实现。因此，有必要制定一个可行性高的计划，协调准备标准，然后划分权利和责任，制定调度管理控制程序，明确薪酬制度，严格执行，并根据期间错误纠正的原因和趋势采取有效的纠正措施，以确保项目总体目标的顺利实施。3。房地产进度管理中存在问题的相关理论3。1建设前期进度管理不当开发前准备不足，会给后期建设带来隐患。一些项目缺乏长期目标。首先，目标是盈利。忽视现代住房的需求可能导致延迟住房和消费者需求的不同来源。销售困难，严重影响发展和效率。在早期阶段，我们应该充分了解相关领域的国家政策和建设法规。过去两年的国家政策应保持当地的民俗风格、该地区的规划和审批要求、该地区住房的质量要求、该地区的人才类型等。如果我们不遵守这些规定，后续的建设项目将很难获得建筑许可证，也很难通过审批。施工停止和其他后果。3。2建设期间进度管理不当在整个项目中，只要任何一个环节的施工时间延迟，就会影响后续环节。如果我们不特别注意工期，就会导致后续的爆炸问题。为了实现及时交付给业主的承诺，开发商采用各种紧急方式抢修延误的施工时间，并为施工和管理消耗更多的材料和劳动力成本。在项目实施过程中，由于与材料供应商协调不当，导致材料交付不及时，影响进度。材料供应水平不正确，导致不符合施工标准，材料时间安排或逃税的影响非常关键。在施工过程中，人员责任心不强，某些工程和某些建设项目的质量标准没有落实到责任制中，责任人不能准确地检查和控制正在进行的工程的施工质量。因此，不正确的管理是以质量问题和进度问题为条件的，从而导致项目进度暂停。3。3建设后期进度管理不当项目的后期主要是项目的实施，也是决定整个项目完成的一个非常重要的阶段，直接关系到业主的利益。在交付过程中注意顾客满意度，以满足顾客的合理要求。收集和解决房屋检查中出现的问题，同时进行修复和响应。否则，会导致客户对退房不满意，导致房屋无法售出，无法顺利交付，延误结楼和整个装修工作。4。进度管理现状和问题4。1进度管理现状4。1。1项目简介项目主要位于山西省太原市，主要是商业和住宅建筑项目，包括写字楼、LOFT公寓、集酒店式办公等，均属于中高层建筑。A、B、C项目都处于在建阶段。（1）A项目项目A为太原市项目，东邻十字门中央商务区。项目由1座130米高的高层酒店式写字楼、5座近100米高的高层塔楼和1座小退台景观的高层建筑组成。该物业的车位比例为1：0。9，车位数量为1992年。项目面积约51379。89平方米，建筑面积205519。56平方米，拥有3、5、6、7、7栋商业用房和8栋建筑，其中3、5、6栋为LOFT公寓，7号楼和8号楼是办公楼。表41A项目楼栋信息表楼栋总建筑面积（㎡）地上建筑面积（㎡）总可售面积（㎡）计容面积（㎡）地上层数地下层数套数3栋30972。8330972。8324313。6029952。932121605栋30407。4130407。4124267。0430244。382122406栋55474。6555474。6554515。5455032。952723717栋9064。479064。478178。048383。12911797栋商铺1748。731748。731233。161748。7391178栋1248。351248。3528129。641248。35251614表42A项目楼栋信息表楼栋户型套数可售面积（㎡）3栋户型144180㎡16024313。605栋户型144180㎡12819462。006栋户型144180㎡34754012。556栋户型≥180㎡2503。007栋户型7080㎡4284。257栋户型5070㎡693699。517栋户型≤50㎡1064198。817栋商铺户型110120㎡2225。107栋商铺户型100110㎡1103。817栋商铺户型90100㎡194。057栋商铺户型8090㎡2171。017栋商铺户型7080㎡171。337栋商铺户型5070㎡9526。477栋商铺户型≤50㎡141。558栋户型5070㎡23912682。288栋户型≤50㎡61428130。00（2）B项目B项目总占地面积约13800平方米，主要为酒店式写字楼、商业写字楼、高端写字楼和商业街区。建筑类型为塔楼和摩天楼，物业内停车场比例为1:0。56，停车场数量366个。项目占地面积约13840平方米，建筑面积为77239平方米。15栋建筑。表43楼栋信息表楼栋总建筑面积（㎡）地上建筑面积（㎡）总可售面积（㎡）计容面积（㎡）地上层数地下层数套数1栋22590。6322590。6320495。5420870。4319。002。0002栋5386。115386。114780。854922。815。002。00503栋28528。8728528。8727787。9228058。1024。002。005234栋520。64520。64520。64520。642。002。00365栋961。59961。59961。59961。592。002。0036表44楼栋信息表楼栋户型套数可售面积（㎡）1栋户型≥180㎡4814567。441栋户型144180㎡622928。002栋户型5070㎡864780。853栋户型≥180㎡4732。923栋户型144180㎡9011451。524栋户型144180㎡1168。554栋户型5070㎡169。034栋户型≤50㎡8274。755栋户型144180㎡1172。835栋户型5070㎡3173。385栋户型≤50㎡14550。85（3）C项目项目位于项目位于中央商务区，西面居住区。项目总占地面积约1。47万㎡，总建筑面积约10。7万㎡，车位数为450个。项目有1栋集中商业和1栋写字楼、2栋集中商业和2栋平层公寓组成。表45楼栋信息表楼栋总建筑面积（㎡）地上建筑面积（㎡）总可售面积（㎡）计容面积（㎡）地上层数地下层数套数1栋集中商业4673。814673。814673。814673。8153711栋写字楼57401。4748261。1542313。0048261。152536052栋集中商业2230。922230。922230。942230。92223322栋平层公寓20015。9820015。9816451。2316451。23223373产权车位0。000。003996。000。00020地下商铺7324。770。007324。777324。77011非产权车位0。000。001524。000。00020表46楼栋信息表楼栋户型套数可售面积（㎡）1栋集中商业户型≤50㎡241025。451栋集中商业户型5070㎡251447。491栋集中商业户型7080㎡6455。191栋集中商业户型8090㎡8665。861栋集中商业户型90100㎡3273。911栋集中商业户型100110㎡1104。131栋集中商业户型144180㎡2311。891栋集中商业户型≥180㎡2389。891栋写字楼户型5070㎡25114627。941栋写字楼户型8090㎡262174。461栋写字楼户型100110㎡3313。411栋写字楼户型120144㎡3380。931栋写字楼户型7080㎡27620307。431栋写字楼户型90100㎡423981。251栋写字楼户型110120㎡2223。291栋写字楼户型144180㎡2304。222栋集中商业户型≤50㎡13459。162栋集中商业户型7080㎡3231。782栋集中商业户型90100㎡192。042栋集中商业户型5070㎡11662。402栋集中商业户型8090㎡187。132栋集中商业户型≥180㎡3698。432栋平层公寓户型5070㎡371884。872栋平层公寓户型100110㎡4413。402栋平层公寓户型≤50㎡29411126。162栋平层公寓户型7080㎡372896。732栋平层公寓户型120144㎡1130。07产权车位户型≤50㎡03996。00地下商铺商铺17324。77非产权车位户型≤50㎡01524。004。1。2项目进度情况（1）集团项目标准进度集团的项目节点连续有以下步骤：项目启动会议（7天）、项目选址会议（21天）、项目运营会议（7天）、征地（1天）、土地许可证接收（5天）、系统审批（细则修订）（20天），获得建筑项目规划许可证（14天）、获得建筑许可证（14天）、完成建筑图纸（14天）、承包商报价（30天）和开工（1天）。建设一个地块至正负零（25天），开放示范区（1天），主楼满足预售条件（60天），获得营销授权（5天），开放（1天），整个地下室正负零（60天），现金流恢复为正（365天），整个主楼的划分（93天）、拆除外部脚手架（72天）、完成园艺和绿化（90天）系列关键节点：消防审批（30天）、设计审批审批（1天），完成竣工文件（20天），完成地块精装修施工（135天），集中交付（10天），完成正确确认（90天），办理房产证（10天）。（2）项目实质进度项目a进展如下：7号楼和8号楼于2019年12月25日交付；5、3、6外部饰面施工已经完成，绿化管道项目正在进行中。B项目进展如下：三栋建筑的主电梯安装已完成，主体结构正在施工。1、2、4和5已在初始阶段完成承包商的进场和启动，且施工正在正负零阶段进行。C项目已经完工，目前正处于精装修施工阶段。预计于2020年5月完工，6月交付。风险很高。图4。1各项目楼栋进度图4。2项目进度管理中存在的问题4。2。1公司进度计划年度总结2019年工程八大节点、一级节点共47个，按时完成39个，按时完成率83%。具体如下：表4。7节点进度计划表节点名称节点类别实际开始时间实际完成时间历时（天）完成情况整体主体结构封顶3栋一级20192420195590正常完成整体主体结构封顶6栋一级2019327201962489正常完成外脚手架拆除完成5栋一级2019719201992770正常完成外脚手架拆除完成3栋一级2019922019111271正常完成外脚手架拆除完成6栋一级20199212019113070正常完成园建绿化工程8栋，7栋一级201811820192690正常完成消防验收通过8栋，7栋一级2019315201941430正常完成规划验收通过8栋，7栋一级201941320194141正常完成竣工备案完成8栋，7栋里程碑2019424201951420正常完成批量精装修施工8栋，7栋一级201971620191123130正常完成集中交付8栋，7栋里程碑201912152019122510正常完成项目完成11个关键节点，11个已按时完成，实施率100%。今年项目的中心路线是结构布局——设计审批——竣工备案——精细室内施工——项目交付。在施工过程中，项目经理和城市工程总监亲自监督项目的实施。该项目每天早上召开早餐会，每周召开例会，以监督建筑单位的施工工作。因此，取得了更好的结果。A项目的目前进度情况是：7、8栋已经在2019年12月25日完成了项目交付；5、3、6完成外饰面施工，正在进行园林绿化管线工程。A项目暂无较大风险。表4。8节点进度计划表节点名称节点类别实际开始时间实际完成时间历时（天）完成情况方案及示范区评审会一级201911320191207正常完成经营方案评审会一级201912020191277正常完成方案批复（修详规）里程碑201921020193119正常完成取得《建设工程规划许可证》一级2019311201933120正常完成取得《建设工程施工许可证》里程碑2019414201951430逾期完成全套施工图一级2019416201943014正常完成总包单位招标一级201913020193130正常完成开工一级201941920194201正常完成示范区开放里程碑201911720191192逾期完成一批次施工至正负零3#一级2019625201971924正常完成主体达到预售条件3#一级20199202019112970逾期完成取得《预售许可证》3#里程碑201912142019122410逾期完成开盘3#一级201912142019122410逾期完成B项目完成13个关键节点，8个节点按时完成61%。该项目的关键线路将在获得建设项目规划许可证后开放——开工——示范区开放——主楼满足预售条件。该项目的关键线尚不明确，管理力度普遍，导致关键节点的延迟和延迟。一个重要原因是，没有投资管理建筑单元的体积。施工单位签了第一份合同，对很多事情不了解，导致施工过程中出现了严重的爆点问题，连续影响到几个关键节点，导致接下来的紧急工作，交叉施工存在拥堵问题，对进度和施工的各个方面都产生了重大影响。B项目进展如下：三栋建筑的主电梯安装已完成，主体结构正在施工。1、2、4和5已在初始阶段完成承包商的进场和启动，且施工正在正负零阶段进行。B项目的风险在于，2号楼的预售证书将于2019年11月30日到期，因此很难尽快完成。目前仍处于地下二层主体施工阶段。1号楼、4号楼和5号楼的预售证书目前正处于2020年2月10日的软木开采和砌筑阶段。4号楼和5号楼的地基处理系统刚刚完工，尚未开工。预售流程无法在2020年2月10日完成。目前，该行动的对策是，从3月初开始，该集团将要求所有下属公司交付军事订单结，然后同时或单独申请调整。设计部门应加快一个地下室的施工，协调增加工人、木匠和其他人员，加强承包商的力量，尽快安排45栋建筑的施工，制定计划，按顺序组织现场，并按计划进行施工。表4。9节点进度计划表节点名称节点类别实际开始时间实际完成时间历时（天数）完成情况现金流回正里程碑20191320191229360正常完成外脚手架拆除完成一级201954201971572正常完成园建绿化工程完成一级2019618201991185正常完成消防验收通过一级2019812201991130正常完成规划验收通过一级2019114201912430逾期完成竣工备案完成里程碑201911242019122430逾期完成C项目有6个关键节点，其中4个已按时完成，实施率67%。该项目的主要途径是现金流回报——规划批准——竣工登记。由于后一家公司接管了该项目，该项目的前一阶段出现了许多问题，导致地下通道关闭，未能批准后续规划。在此期间，项目积极响应，有效开展维修工作，包括设计审批前后8次，电子性能报告修改7次，设计室审批前后无数次，直到批准的条件几乎没有得到满足。该项目将于2019年11月19日收到设计条件检查和测量的正式结果，于2019年11月26日完成设计批准，于。。。
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